Бумага, застывшая в камне

Деньги

Территория доступных цен
«Московская недвижимость всегда в цене». Этот рекламный слоган времен ваучерной приватизации почти никогда не подвергался сомнению. Лишь осенью 1998 года, после опустошительного (для карманов большинства россиян) дефолта, жизнь заставила усомниться в этой фразе. Однако минувшее с тех пор время демонстрировало ускорение роста цен на недвижимость. В прошлом году, когда, казалось, дальше расти некуда, цены в Москве поднялись почти на 30% (в долларовом выражении). И не только в Москве. Следует отметить, что и доллар в том году был самым слабым в истории новой России - за 12 месяцев он подешевел по отношению к рублю почти на 10%. Но как бы то ни было, цены на недвижимость в настоящее время уже существенно превосходят уровень 1997-1998 годов.
Неудивительно, что приобщиться к этому процессу желает все большее число россиян. Однако, чтобы купить квартиру для перепродажи в Москве (пусть и однокомнатную, и в непрестижном районе), потребуется уже не меньше $40-50 тыс. В регионах суммы, конечно, меньше, но и доходы там несравненно ниже, чем в Москве. Использование же кредита существенно сокращает доходы. В этой связи альтернативой прямого инвестирования в недвижимость могут стать паевые инвестиционные фонды (ПИФы), вложения в которые требуют гораздо меньше средств. Возможность инвестирования средств ПИФов в недвижимость появилась осенью 2002 года, когда были опубликованы базовые нормативные документы, необходимые для создания таких фондов. Первый подобный ПИФ - Первый инвестиционный фонд недвижимости (под управлением УК «Конкордия Эссет Менеджмент») - приступил к формированию в марте 2003 года. К концу 2003 года фонды недвижимости все еще были редкостью, к этому времени приступили к формированию и закончили его только семь ПИФов. Но уже к маю 2004 года их число удвоилось, а в настоящее время зарегистрировали свои правила 18 фондов.
Как велико разнообразие видов недвижимости и форм инвестиций в нее, так же разнообразны и ПИФы. Например, Первый инвестиционный фонд недвижимости был изначально ориентирован на инвестирование в элитную московскую и подмосковную недвижимость и типовые жилищные проекты в Москве. Фонд «Жилищное строительство» (УК «Менеджмент-центр») инвестирует в строительство типовой жилой недвижимости в Подмосковье. Основным активом ПИФа «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» (УК «Свиньин и партнеры») является бизнес-центр, который компания сдает в аренду. Доход пайщиков здесь формируется за счет арендных платежей и роста стоимости самой недвижимости. Аналогичную стратегию, но уже в Москве, избрали фонды «Деловая недвижимость» (УК КИТ) и формируемый в настоящее время ПИФ «Третий Топкапитал» (УК «Топкапитал»). Правда, им еще придется возводить эти самые объекты. «Паевой фонд недвижимости» (УК «Профессионал») инвестирует в ценные бумаги предприятий и организаций, работающих на рынке недвижимости. При этом фонды действуют уже не только в Москве и Подмосковье, но активно работают в Санкт-Петербурге (УК «Свиньин и партнеры», УК ПСБ) и Перми (УК «Витус»). ПИФы недвижимости могут быть только закрытыми, то есть управляющая компания обязана погасить паи только при ликвидации фонда. Впрочем, пайщики имеют здесь гораздо больше прав, чем в других видах фондов. В частности, они могут собирать общие собрания для решения насущных проблем. А в случае несогласия с работой управляющей компании могут ее просто сменить. Первые ПИФы недвижимости создавались на максимальный срок, разрешенный законодательством, - 15 лет. Однако практика заставляет их сокращать время деятельности. Все больше ПИФов ориентированы на более короткие сроки - четыре-пять лет, то есть с учетом оформления документации, строительства и продажи рассчитаны фактически на реализацию одного-двух проектов.
Одним из отличий закрытого фонда по сравнению с другими видам ПИФов является возможность выплаты управляющей компанией инвестиционного дохода от управления активами. Пока это еще большая редкость, так как почти все фонды работают существенно меньше года. Выплаты Первого инвестиционного фонда недвижимости по итогам 2003 года составили 5% на номинал пая при первичном размещении. Впрочем, за этот срок стоимость пая выросла почти на 40%. УК «Свиньин и партнеры» предполагает сделать выплаты дохода пайщикам ежеквартальными. По словам гендиректора компании Владимира Свиньина, в ФКЦБ, уже поданы изменения в правила ПИФа. Как отмечают участники рынка, фонды, получающие доходы от аренды, позволяют рассчитывать инвесторам на 10-15% годовых. И их проще соотносить с такими высококонсервативными инструментами, как банковские депозиты.
Фонды, нацеленные на возведение и продажу жилья, могут принести инвесторам до 30-40% годовых. Впрочем, не менее сильно возрастает и риск, ведь в вопросах правового регулирования рынка недвижимости, особенно применительно к паевым фондам, остаются довольно серьезные пробелы. В первую очередь это касается оформления прав фонда на недвижимость. В дополнение к этому остается и неурегулированность налоговых платежей. И в целом закрытость строительного рынка сдерживает развитие этого сегмента рынка коллективных инвестиций. Из-за этих правовых и организационных аспектов не приступили к формированию фондов такие крупные игроки на рынке коллективных инвестиций, как УК «НИКойл» и «Альфакапитал». Да и крупные риэлтерские и девелоперские компании пока только приглядываются к новому инвестиционному инструменту.
Возвратный механизм
Один из недостатков недвижимости - ее низкая ликвидность, то есть возможность быстро продать или купить без потерь по текущим рыночным ценам. ПИФы в этом смысле ближе к более ликвидному фондовому рынку. Однако такого состояния ликвидности они еще не достигли. Это можно объяснить в основном молодостью рынка. Число пайщиков ограничено лишь несколькими десятками. И даже несмотря на то, что фонды ориентированы на короткие сроки, это также остается препятствием для инвестирования. Ведь найти покупателей при желании продать пай раньше этого срока будет непросто. Вместе с тем паевые фонды - это в большинстве своем коллективные инвестиции, рассчитанные на большое число инвесторов. И хотя все без исключения ПИФы первоначально формируются за счет весьма ограниченного числа пайщиков, впоследствии некоторые из них рассчитывают на расширение своей аудитории. Привлекать новых инвесторов можно путем проведения дополнительной эмиссии паев, внебиржевой и биржевой торговли паями. Например, в Первом инвестиционном фонде недвижимости было принято решение вывести паи на биржу. В начале этого года они прошли листинг на ММВБ (и впоследствии даже попали в котировальный лист А второго уровня). Несколько пайщиков даже приобрели паи через биржу. Однако с ликвидностью пока остаются существенные проблемы. Препятствием служила слишком высокая стоимость пая. К настоящему времени она достигла 1, 4 млн руб. В целом невысокая сумма для рынка недвижимости, однако способная отпугнуть не слишком состоятельного пайщика.
Попытка торговать на бирже дробными частями паев (законодательство этого не запрещает) натолкнулась на технические проблемы: биржа не смогла организовать такую торговлю. Впрочем, у «Конкордии» есть еще шанс повысить ликвидность паев - уменьшить их стоимость, проведя дробление в самом фонде. По другому пути пошли в УК «Менеджмент-консалтинг». По словам советника гендиректора управляющей компании Романа Шемендюка, в настоящее время паи фонда распространяются только на внебиржевом рынке. При этом с желающими приобрести паи заключается два договора. Первый договор купли-продажи, который является основанием для перевода пая на нового собственника. В дополнение к нему заключается договор оферты (права обратной продажи пая) сроком на два года с возможностью исполнения каждые полгода. Для некрупных пайщиков с объемом инвестиций до $100 тыс. установлены фиксированные даты, в которые исполняется оферта: 15 апреля и 15 октября. Для крупных пайщиков даты могут быть произвольными. При этом в зависимости от суммы сделки и даты исполнения процентная ставка, из которой рассчитывается цена выкупа по оферте, варьируется от 21% до 23, 5% годовых. А вот УК «Свиньин и партнеры» предполагает использовать оба варианта. По словам Владимира Свиньина, компания подала соответствующую заявку на ММВБ. Уже заключено соглашение с брокерской компанией, через которую будут совершаться сделки на бирже. При этом, как пояснил господин Свиньин, речь пока не идет об активной торговле паями, первоначально требуется создать стандартизированную и упрощенную процедуру покупки и продажи паев. Кроме того, компания сама будет выставлять котировки на покупку и продажу паев, а также использовать ее для агентов. На завершающей стадии находятся переговоры с рядом банков, которые будут выступать в этой роли.
Таким образом, чтобы стать действительно инструментом коллективных инвестиций, УК требуется озаботиться ликвидностью паев.
Дмитрий Ладыгин