Не «по знакомству»

Ведомости

Похоже, рядовому инвестору скоро станет доступен такой элитный инструмент вложения средств, как закрытые фонды недвижимости. Сейчас формируются или готовятся к открытию несколько фондов, рассчитанных не только на клиентов, готовых к многомиллионным вложениям, но и на более скромных инвесторов.
Вкладывать деньги в недвижимость можно, не только покупая квартиру или дом. В 2003 г. у частных инвесторов появилась новая возможность - закрытые фонды недвижимости, которые вкладывают собранные с пайщиков деньги в самые разные объекты: от квартир до офисных центров.
За год таких фондов стало девять, еще пять сейчас формируются, а два зарегистрировали свои правила. Принцип их работы такой же, как у паевых инвестиционных фондов: инвесторы покупают паи, а его управляющая компания (УК) в соответствии с зарегистрированными в ФКЦБ правилами фонда вкладывает собранные деньги в разные объекты недвижимости, землю, акции и облигации - так ограничивает круг активов фонда закон. Ценные бумаги нужны для того, чтобы средства пайщиков приносили доход и в то время, пока участок земли или сама недвижимость оформляется в собственность фонда.
Пайщики закрытого ПИФа, в отличие от пайщиков обычного, могут влиять на работу фонда, например голосовать по вопросу о выплате промежуточного дохода по итогам его работы. К апрелю 2004 г. доход получили только пайщики Первого инвестиционного фонда недвижимости - 5,1% по итогам 2003 г. Некоторые фонды устанавливают предельный размер таких выплат. Например, в фонде «Максвелл недвижимость» (УК «Максвелл Эссет Менеджмент») это 5,5% от стоимости чистых активов фонда на момент выплаты.
Закрытые фонды обычно создаются на максимальный разрешенный законом срок - 15 лет. Досрочно изъять средства из фонда можно, только найдя покупателя на свои паи. Поэтому в закрытые фонды недвижимости надо вкладывать надолго.
За те же деньги
До недавнего времени большинство ЗПИФов недвижимости создавались для заранее определенного узкого круга клиентов. Например, паи фонда «Деловая недвижимость» (УК КИТ) хоть и стоили 1000 руб., но размещались по закрытой подписке. А те, кто принимал в свои ряды сторонних инвесторов, устанавливали для них минимальный взнос в несколько миллионов рублей. Примерно столько же необходимо для самостоятельных инвестиций в недвижимость (от $40 000 - в московскую квартиру, от $70 000 - в загородную недвижимость). Но, покупая пай, вы диверсифицируете свои вложения: вместо одного-двух или нескольких объектов вы получаете доли в гораздо большем числе проектов, включая те, что недоступны частному инвестору, например в офисах, перекладывая на управляющих хлопоты по выбору проектов и бумажную волокиту по оформлению прав на них. За это управляющие берут комиссию, обычно 1-3% от стоимости активов фонда.
Сейчас формируются несколько фондов, которые готовы работать со сторонними клиентами и минимальный взнос в которые составляет 1 млн руб., например «Стратегия» (УК «ВИТУС») и «Динамичный» (УК «ЛИДАРС»). В мае планирует начать продажу паев фонд «Жилая недвижимость» (УК Промышленно-строительного банка). УК ПСБ даже обещает провести рекламную кампанию своего фонда, в который можно вложить от 1 млн руб., и открыть несколько пунктов приема заявок в Москве. По словам гендиректора УК ПСБ Андрея Белявского, у компании уже есть предварительная договоренность с несколькими крупными инвесторами, но она будет привлекать и пайщиков «с рынка».
Во что они вкладывают.
Фонды отличаются инвестиционными стратегиями и объектами для вложения средств пайщиков. Одни специализируются на работе с жилой недвижимостью, другие - с коммерческой, третьи готовы инвестировать в объекты различных сегментов рынка. Например, «Жилищное строительство» и «Стратегия» ориентированы на строительство жилой недвижимости, а Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость сдает в аренду офисы собственного бизнес-центра. По словам гендиректора УК «Топкапитал» Павла Лебедева, фонд «Третий Топкапитал» (сейчас формирует активы по закрытой подписке) будет специализироваться на коммерческой и производственной недвижимости - в частности, сдаче в аренду купленных и построенных объектов.
Управляющие считают самими доходными вложения на нулевой стадии, когда фонд инвестирует в строительство, а после сдачи объекта продает построенные метры. В этом случае инвестор приобретает права на недвижимость на 10 - 15% дешевле, чем стоят уже готовые квадратные метры, объясняет Наталья Прокопьева из УК «Конкордия эссет менеджмент». Кроме того, на растущем рынке за время строительства увеличивается и стоимость готовых объектов недвижимости, так что пайщики получают двойную выгоду и их общий доход может подняться до 30 - 35% годовых в валюте, говорит Прокопьева. Такую стратегию выбрали, например, Первый инвестиционный фонд недвижимости и «Жилая недвижимость», активы которого будут вкладываться в покупку квартир в строящихся домах в Санкт-Петербурге для их дальнейшей перепродажи. Управляющая компания уже договорилась с 10 крупными застройщиками в Северной столице об участии фонда в строительстве домов.
Менее доходна, но зато более стабильна сдача в аренду коммерческой (офисы) или торгово-развлекательной (торговые центры, кинотеатры и т. п. ) недвижимости. При удачном выборе объекта для вложений это будет приносить ежегодный доход до 10 - 15% годовых в валюте. А УК КИТ выбрала смешанную стратегию: фонд «Деловая недвижимость» сначала вложит средства в строительство бизнес-центра в Москве, а потом будет сдавать его помещения в аренду, рассказывает гендиректор компании Владимир Кириллов.
А вот УК «ЛИДАРС», по словам гендиректора Никиты Иванова, еще не решила, куда будет размещать активы формирующегося фонда «Динамичный». Компания не определилась даже с потенциальным направлением инвестирования: будет ли это жилая или офисная недвижимость или что-то еще. Впрочем, у нее еще есть время. А первые несколько месяцев работы активы «Динамичного» будут размещаться на фондовом рынке, говорит Иванов.
Приобрести паи уже действующих фондов недвижимости можно на вторичном рынке. Здесь главное - найти продавца. На ММВБ торгуются только паи Первого инвестиционного фонда недвижимости, правда, сделки с ними заключаются крайне редко. Котировка пая составляет около 1,3 млн руб. ($46 000). Подать заявку на покупку и продажу пая можно через любого брокера, его комиссия составляет 0,03 - 0,1% от суммы сделки, еще 0,02% возьмет биржа.
Некоторые УК обещают организовать встречу с держателем паев своих фондов. Например, у «Менеджмент-консалтинга», по словам советника гендиректора Романа Шемендюка, есть «стратегические партнеры», которые владеют некоторым количеством паев фонда «Жилищное строительство» и готовы продавать их новым пайщикам - но на сумму от 500 000 руб., предупреждает Шемендюк.
Юлия Аракчеева